Kawalerka - mała, ale czy tania?

Czy małe oznacza tanie? Czy oby na pewno opłaca się kupować kawalerkę? Nad tym pytaniem zastanawia się niejeden klient rynku mieszkaniowego. Jedno można przyznać - kawalerki kuszą niską ceną i z pewnością są to mieszkania na tzw. ,,start". Jednakże po dokładnej analizie ofert sprzedaży tych jednopokojówek okazuje się, że niekoniecznie są one tanie, jeśli wziąć stawkę za metr kwadratowy.

Nowowy kawalerek od deweloperów jest na rynku mało. Szacuje się, że nie więcej niż kilkanaście procent. A z drugiej strony czasy dla kawalerek są dobre. W dobie coraz większej popularności życia w pojedynkę, częstszych migracji, wyjazdów służbowych i zmian pracy w ciągu życia – taki typ mieszkania może się przyjąć. W dużych miastach, gdzie bardzo rozwinięty jest rynek najmu, świetnie położone jednopokojówki – np. przy ośrodkach akademickich albo centrach biurowych, mogą być bardzo dobrą inwestycją właśnie pod wynajem.

Badania rynku mieszkaniowego pokazują jednak, że choć Polacy preferują niskie metraże, to jednak od kawalerek wolą raczej dwa małe pokoje. Z danych Amron – Sarfin dla ZBP za IV kw. 2016 wynika, że w analizowanym okresie największy udział w strukturze obrotu na rynku mieszkaniami w stolicy miały lokale o powierzchni 45 – 55 mkw., a więc głównie dwupokojowe. 26 % sprzedanych mieszkań miało właśnie taki metraż. Jeśli chodzi o mieszkania najmniejsze, czyli kawalerki do 35 mkw., to ich udział wyniósł około 10 %, choć kolejne 20 % to mieszkania o powierzchni 35 – 45 mkw. (małe dwa pokoje lub duża kawalerka). Te dane potwierdzają, że małe mieszkania cieszą się dużą popularnością.

Czy małe znaczy tanie?

Z pewnością podstawowąnajwiększą zaletą kawalerki jest jej cena i w związku z tym niewysokie koszty utrzymania. W dobie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych na poziomie 20% może mieć to duże znaczenie. Kawalerka jako mieszkanie tanie, teoretycznie powinna być też łatwiej zbywalna, czy też łatwiejsza do wynajmu. A ile kosztują mieszkania jednopokojowe w największych miastach kraju?

Przykładowo:

30 – metrowa kawalerka na warszawskim Śródmieściu to koszt około 300 tys. zł. Tu stawka za metr kwadratowy wynosi około 10 tys. zł. Co prawda mówimy o jednej z najdroższych dzielnic w Polsce, ale i na innych rynkach kawalerki (biorąc pod uwagę cenę metra kwadratowego) okazują się drogie.

24 – metrowa kawalerka we Wrocławiu w wyższym standardzie, zlokalizowana w dzielnicy Fabryczna (około 5 km od ścisłego centrum) to wydatek rzędu około 180 tys. zł. Cena za metr w tym przypadku wynosi 7500 zł, co jest znacznie powyżej średniej cenowej dla Dolnego Śląska (wg NBP – 5500 zł/mkw. na rynku wtórnym).

32 - metrowa kawalerka w Krakowie Nova z rynku pierwotnego, w stanie deweloperskim, zlokalizowana na osiedlu Dębniki, około 3 km od Rynku została wyceniona na 276 tys. zł, czyli po 8600 zł za metr kwadratowy.

24 – metrowa kawalerka w Poznaniu w lokalizacji Jeżyce, to wydatek ok. 280 tys. zł, co daje stawkę przekraczającą 11 tys. zł/mkw.

23 – metrowa kawalerka w Szczecinie, w nowym budownictwie została wystawiona na sprzedaż w stawce 5800 zł/ mkw. To znacznie powyżej cen na tym lokalnym rynku.

Z powyższych danych widać, iż kawalerki niekoniecznie muszą być tanie, jeśli wziąć pod uwagę stawki za metr kwadratowy. Co prawda na cenę wpływa często świetna lokalizacja, ale też w grę wchodzi podstawowy mechanizm sprzedażowy na rynku mieszkań: im mniejszy metraż, tym cena mkw. większa, im większa powierzchnia, tym niższa stawka za metr. Nie bez znaczenia jest również fakt, że kawalerek na rynku i pierwotnym i wtórnym jest po prostu mało. Stąd traktowane są one jako swoisty rarytas, co może mieć przełożenie na wycenę. Oczywiście, najczęściej z racji niskiego metrażu, cena kawalerki – za całość i tak jest niższa niż większego mieszkania – choćby małych dwóch pokoi. Ale czy taki zakup to dobre posunięcie? Na to pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Na pewno dobrze położona kawalerka może mieć spory potencjał inwestycyjny. Z drugiej jednak strony, jeśli cena metra kw. mieszkania jednopokojowego jest wyraźnie podwyższona, można się zastanowić, czy lepszym wyjściem nie będzie trochę dopłacić i mieć przynajmniej dwa pokoje.

Jednak zamiast długo zastanawiać się nad kupnem kawalerki (cieszącej się dużym popytem) warto skorzystać z usługi wyceny nieruchomości nieruchomości, aby mimo wszystko nie przepłacić za taką jednopokojówkę. Rzeczoznawca majątkowy oceni jej wartość rynkową na podstawie swojego doświadczenia, oceni m.in. lokalizację, stan techniczny i użytkowy lokalu.

Źródło: http://biznes.onet.pl