CELE WYCENY
Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5 następujących grup celów:
1. Wycena nieruchomości powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym.
- podatek od wartości nieruchomości
- podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości.
Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.:
-
aby naliczać od niej wysokość opodatkowania
-
aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, niepodlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,
-
aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,
-
do podziału majątku w przypadku rozwodu.
2. Transfer nieruchomości - tj. kupno – sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością.
W przypadkach takich wartość służy m.in.:
-
jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,
-
jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,
-
jako wielkość wyjściowa do przetargu.
3. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów
W tych przypadkach wartość jest określona:
-
aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
-
aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał – tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych.
4. Obliczanie odszkodowań:
W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość:
-
odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości,
-
odszkodowania z tytułu zmiany środowiska,
-
odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.
Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.:
- dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,
- do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,
- do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości),
- określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu.
5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.
Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:
- na ustalenie opłaty dzierżawnej,
- na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,
- na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,
- developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,
- na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych
rozwiązań alternatywnych,
- na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów
zamierzonych do podjęcia decyzji,
- na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości.
CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW
PRAWNYCH
1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami:
-
do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,
-
do określania wartości nieruchomości do sprzedaży,
-
do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,
-
do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,
-
do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,
-
do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.
2. Cele wynikające z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:
-
określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży,
-
określenie wartości gruntów i budynków, „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna,
-
określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.
3. Cele wynikające z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
-
określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych.
4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności:
a) z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
b) z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
c) z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów
-
określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu),
-
określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,
-
określenie wartości do ustanowienia hipoteki.
5. Cele wynikające z ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.):
-
określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,
-
określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,
-
określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce.
6. Cele wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
-
określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,
-
określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości,
-
opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.
7. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:
-
określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.
8. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych:
-
określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.
9. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
-
określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,
-
określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,
-
określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów,
-
określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.
10. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn:
-
określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.
11. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej:
-
określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.
12. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym:
-
określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,
-
określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność,
-
określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,
-
określenie wartości poniesionych nakładów do określenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.
13. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
-
określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.
14. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach
-
określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.
15. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej:
-
określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,
-
określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.
16. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska
-
określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości,
-
określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania.
17. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne:
-
określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami,
-
określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.
18. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej:
-
określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.
19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
-
określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie.
20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości:
-
określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i do amortyzacji.
21. Cele wynikające z ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy z 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze:
-
określenie wartości tzw. ekspektatywy w celu jej zbycia,
-
określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (także do lokalu użytkowego) w celu jego zbycia,
-
określenie wartości nieruchomości gruntowej w celu uwłaszczenia spółdzielni,
-
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu waloryzacji wkładu,
-
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności.
-
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia aktualnie istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.