Rzeczoznawca majątkowy - trochę o tym zawodzie ...

Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Czy wycena nieruchomości zawsze wygląda w ten sam sposób? Jakie dane do wyceny potrzebuje rzeczoznawca majątkowy ? I wreszcie – kto może posiadać uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego?

Kim jest rzeczoznawca? Uprawnienia zawodowe, wymagane wykształcenie, obowiązki oraz prawa rzeczoznawcy majątkowego najpełniej określa Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I tak uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy nadawane są przez Ministra Infrastruktury po zdaniu egzaminu przed Państwową Komisją Kwalifikacyjną w formie pisemnego testu, a następnie w formie ustniej oraz po ukończeniu studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości (chyba, że ten blok tematyczny wchodził w skład studiów magisterskich) i odbyciu minimum półrocznej praktyki, a w tym wykonanie min. 6 operatów szacunkowych. A rzeczoznawcą zostać może tylko osoba fizyczna, która posiada wykształcenie wyższe magisterskie.

Jak wygląda wycena? Rzeczoznawca majątkowy zajmuje się szacowaniem, wyceną nieruchomości i choć może wydawać się, że czynność ta nie należy do skomplikowanych, to jednak tak jest. Wycena bowiem nie zawsze wygląda tak samo, a – jak definiuje ustawa w artykule 154 punkcie 1 – Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca majątkowy może dokonać wyceny poprzez podejście porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Najczęstszą metodą jest podejście porównawcze, możliwe do zastosowania, gdy znamy ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Łatwo tą metodą oszacować mieszkanie w mieście, ale trudno np. zabytkowy dworek z parkiem. A na czym polega metoda porównawcza? Podejście to opiera się na rozpatrywaniu podobnych transakcji wolnorynkowych w te samej bądź podobnej okolicy i porównaniu ich z nieruchomością wycenianą. Porównanie to ma na celu skorygowanie różnic, stąd też konieczna jest wizja lokalna, bez której łatwo byłoby o błąd. Po wizji natomiast następuje badanie rynku nieruchomości, a oprócz analizy transakcji ważne jest zwrócenie uwagi na preferencje potencjalnych nabywców nieruchomości.

Jakie dane musi zebrać rzeczoznawca, zanim przystąpi do wyceny?

Otóż okazuje się, że jest ich niemało. Dane powinny być zgromadzone poprzez analizę ksiąg wieczystych, katastrów nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrów zabytków, tabel i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, pozwoleń na budowę, wykazów prowadzonych przez urzędy skarbowe, aktów notarialnych w przypadku spółdzielni mieszkaniowych, dokumentów będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, świadectw charakterystyki energetycznej budynku. Obowiązki i prawa rzeczoznawcy Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi. Bardzo mocno podkreślany jest aspekt etyczny tego zawodu, czyli to aby wycena wykonywana była ze szczególną starannością i bezstronnością. Z tego też względu żaden rzeczoznawca nie może szacować nieruchomości własnej lub należącej do osób bliskich lub takich, z którymi pozostaje w zależności osobistej lub służbowej. Ponadto rzeczoznawca musi wykorzystywać uzyskane dane z zachowaniem zasady poufności, a żaden urząd nie może odmówić udostępnienia mu owych danych. Ważne jest również to, że każdy rzeczoznawca podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, mogące wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności w zakresie szacowania nieruchomości oraz wyceny nieruchomości. Zawód ten jest zatem obciążony bardzo dużą odpowiedzialnością i wymaga od człowieka nienagannej struktury moralnej.