Cele wyceny
Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5
następujących grup celów:
1. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym.
- podatek od wartości nieruchomości
- podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości.
Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.:
aby naliczać od niej wysokość opodatkowania
aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, niepodlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,
aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,
do podziału majątku w przypadku rozwodu.
2. Transfer nieruchomości - tj. kupno – sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością.
W przypadkach takich wartość służy m.in.:
jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,
jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,
jako wielkość wyjściowa do przetargu.
3. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów
W tych przypadkach wartość jest określona:
aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał – tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych.
4. Obliczanie odszkodowań:
W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość:
odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości,
odszkodowania z tytułu zmiany środowiska,
odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.
Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.:
- dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,
- do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,
- do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości),
- określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu.
5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.
Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:
- na ustalenie opłaty dzierżawnej,
- na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,
- na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,
- developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,
- na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych
rozwiązań alternatywnych,
- na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów
zamierzonych do podjęcia decyzji,
- na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości.
CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW
PRAWNYCH
1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami:
do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,
do określania wartości nieruchomości do sprzedaży,
do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,
do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,
do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,
do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.
2. Cele wynikające z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:
określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży,
określenie wartości gruntów i budynków, „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna,
określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.
3. Cele wynikające z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych.
4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności:
z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe
z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych
z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów
określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu),
określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,
określenie wartości do ustanowienia hipoteki.
5. Cele wynikające z ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.):
określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,
określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,
określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce.
6. Cele wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,
określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości,
opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.
7. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:
określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.
8. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych:
określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.
9. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,
określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,
określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów,
określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.
10. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn:
określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.
11. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej:
określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.
12. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym:
określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,
określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność,
określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,
określenie wartości poniesionych nakładów do określenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.
13. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.
14. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach
określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.
15. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej:
określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,
określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.
16. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska
określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości,
określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania.
17. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne:
określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami,
określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.
18. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej:
określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.
19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody
określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie.
20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości:
określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i do amortyzacji.
21. Cele wynikające z ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy z 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze:
określenie wartości tzw. ekspektatywy w celu jej zbycia,
określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (także do lokalu użytkowego) w celu jego zbycia,
określenie wartości nieruchomości gruntowej w celu uwłaszczenia spółdzielni,
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu waloryzacji wkładu,
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności.
określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia aktualnie istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.
