Cele wyceny

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych, rozwoju rynku i unormowań prawnych. Biorąc pod uwagę główne powody szacowania można wyróżnić 5

następujących grup celów:

1. Wycena powszechna dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i lokalnym.

- podatek od wartości nieruchomości

- podatek od wzrostu wartości (rozwoju) nieruchomości.

Wartość nieruchomości jest potrzebna m.in.:

• aby naliczać od niej wysokość opodatkowania

• aby wydzielić z nieruchomości wartość składników ulegających zużyciu np.: budynki, niepodlegających amortyzacji np.: grunt i obliczyć odpowiedni stopień zużycia,

• aby ustalić opodatkowanie od darowizny lub spadku,

• do podziału majątku w przypadku rozwodu.

2. Transfer nieruchomości - tj. kupno – sprzedaż, dzierżawa lub doprowadzenie do innej formy władania nieruchomością.

W przypadkach takich wartość służy m.in.:

• jako pomoc nabywcy przy negocjowaniu racjonalnej ceny zakupu,

• jako pomoc przyszłym sprzedającym przy ustalaniu możliwej do zaakceptowania ceny sprzedaży,

• jako wielkość wyjściowa do przetargu.

3. Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów

W tych przypadkach wartość jest określona:

• aby określić wartość zabezpieczania pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,

• aby dostarczyć inwestorowi przekonywujących danych do podjęcia decyzji - gdzie ulokować kapitał – tj. w nabycie nieruchomości, obligacji lub innych papierów majątkowych.

4. Obliczanie odszkodowań:

W tych przypadkach wartość jest potrzebna aby ustalić wysokość:

• odszkodowania z tytuł wywłaszczenia nieruchomości,

• odszkodowania z tytułu zmiany środowiska,

• odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych.

Wartość jest wykorzystana wówczas m.in.:

- dla określania stanu nieruchomości przed wywłaszczeniem,

- do określenia pozostałości wartości po wywłaszczeniu,

- do określenia stopnia zniszczenia nieruchomości (obniżenia wartości),

- określenia zmiany wartości nieruchomości przy zmianie zapisu planu.

5. Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych decyzji dotyczących nieruchomości.

Znajomość wartości jest potrzebna, bo pozwala:

- na ustalenie opłaty dzierżawnej,

- na określenie możliwości programu budowy lub renowacji obiektów,

- na podjęcie decyzji ubezpieczycielom, rozstrzygającym spory i ubezpieczającym się,

- developerom na sprawdzenie poprawności dokumentacji finansowej,

- na poradę klientom w realizowaniu ich zamierzeń inwestycyjnych w przypadku możliwych

rozwiązań alternatywnych,

- na przedstawienie m.in. urzędom, sądom i planistom prawdopodobnych efektów

zamierzonych do podjęcia decyzji,

- na zbadaniu terenu podaży i popytu na rynku nieruchomości.

CELE SZACOWANIA WYNIKAJĄCE Z PODSTAWOWYCH PRZEPISÓW

PRAWNYCH

1. Cele wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami:

• do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,

• do określania wartości nieruchomości do sprzedaży,

• do określania wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat,

• do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych,

• do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich,

• do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych.

2. Cele wynikające z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:

• określenie wartości gruntów i budynków oraz wartości „produkcji w toku" (mienia ruchomego) do sprzedaży,

• określenie wartości gruntów i budynków, „produkcji w toku” (mienia ruchomego) przy przekazywaniu w dzierżawę z zapewnieniem prawa kupna,

• określenie wartości "produkcji w toku" (mienia ruchomego) przy przekazywaniu gruntów i budynków w dzierżawę zwykłą.

3. Cele wynikające z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

• określenie wartości do ustalenia opłat od czynności cywilnoprawnych.

4. Cele wynikające z przepisów dotyczących zabezpieczenia wierzytelności:

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe

• z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych

• z ustawy z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów

• określenie wartości do ustalenia zdolności kredytowej (do zabezpieczenia kredytu),

• określenie wartości bankowo-hipotecznej do ustalenia kredytu hipotecznego,

• określenie wartości do ustanowienia hipoteki.

5. Cele wynikające z ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. Nr 118, poz. 561 z późn. zm.):

• określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży,

• określenie wartości do opłat za korzystanie z przedsiębiorstwa,

• określenie wartości do prywatyzacji lub do zbycia akcji Skarbu Państwa w spółce.

6. Cele wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• określenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek zmian wywołanych ustaleniami planu miejscowego,

• określenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub przyznania nieruchomości zamiennej, jeżeli ustalenia planu miejscowego spowodowały niemożność korzystania w sposób dotychczasowy z nieruchomości,

• opracowanie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.

7. Cele wynikające z ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:

• określenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w zamian za emeryturę lub rentę.

8. Cele wynikające z ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych:

• określenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

9. Cele wynikające z ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

• określenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,

• określenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,

• określenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej lub też wartości nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie chronionych lub strefach ochronnych zakładów,

• określenia obniżenia wartości użytkowej gruntów zdegradowanych podlegających rekultywacji.

10. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn:

• określenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny w celu wymierzenia opłaty skarbowej.

11. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 maja 2003 r. o działalności ubezpieczeniowej:

• określenie wartości budynków do ich ubezpieczenia.

12. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym:

• określenie wartości nieruchomości w pasie autostrady do negocjacji ceny nabycia lub odszkodowania za wywłaszczenie,

• określenie odszkodowania przysługującego gminie za nieruchomości stanowiące jej własność,

• określenie wartości gruntów rolnych i lasów do obliczenia opłat za wyłączenie z produkcji,

• określenie wartości poniesionych nakładów do określenia odszkodowania za rozwiązanie użytkowania wieczystego, zarządu lub innych umów dotyczących nieruchomości leżących w pasie autostrady.

13. Cele wynikające z ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego

• określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

14. Cele wynikające z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach

• określenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy Państwowe.

15. Cele wynikające z ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej:

• określenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,

• określenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

16. Cele wynikające z ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska

• określenie wartości nieruchomości na terenach objętych ochroną do ustalenia ceny wykupu lub odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości,

• określenie wartości szkód na obszarach ograniczonego użytkowania.

17. Cele wynikające z ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne:

• określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami,

• określenie wartości gruntów nabywanych do realizacji inwestycji hydrotechnicznych i melioracji podstawowych.

18. Cele wynikające z ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r. o zagospodarowaniu nieruchomości Skarbu Państwa przejętych od wojsk Federacji Rosyjskiej:

• określenie wartości do sprzedaży w przetargu oraz najemcom i dzierżawcom.

19. Cele wynikające z ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody

• określenie szkód wyrządzonych przez żubry, wilki, bobry i niedźwiedzie.

20. Cele wynikające z ustawy z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości:

• określenie wartości środków trwałych do ustalenia wartości początkowej i do amortyzacji.

21. Cele wynikające z ustawy z 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy z 16 września 1982r. Prawo Spółdzielcze:

• określenie wartości tzw. ekspektatywy w celu jej zbycia,

• określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego (także do lokalu użytkowego) w celu jego zbycia,

• określenie wartości nieruchomości gruntowej w celu uwłaszczenia spółdzielni,

• określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu waloryzacji wkładu,

• określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nowo wybudowanego w prawo własności.

• określenie wartości lokalu jako odrębnej własności (nieruchomości) w celu przekształcenia aktualnie istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności.